こんにちは。
岐阜県の不動産売却をお手伝いしている、なるとふどうさん株式会社です。
今回は、可児市広見の土地について、こんなご相談をいただきました。
「太陽光発電の業者と土地の売買契約を結んだけれど、許可がなかなか下りないようです。決済期限から半年以上経っているのに、仲介会社からも連絡がありません。別の買主を募集してもらえませんか？」
売主様としては、いつまで待てばよいのか分からず、不安になりますよね。
決済期限を過ぎても、自動的に契約がなくなるとは限りません
まず注意したいのは、契約書に記載された決済期限を過ぎたからといって、必ずしも売買契約が自動的に終了するわけではないということです。
太陽光発電を目的とした土地売買では、
- 太陽光発電設備に関する許認可
- 電力会社への接続手続き
- 農地転用や開発に関する許可
- 許可が下りなかった場合の契約解除
- 決済期限を延長できる条件
などが特約として定められていることがあります。
そのため、契約書や特約を確認しないまま、別の買主を募集するのは危険です。
現在の契約が有効な状態で別の方と契約してしまうと、二重契約や損害賠償などのトラブルにつながる可能性があります。
最初に確認すること
今回のようなケースでは、まず次の書類を確認します。
- 土地の売買契約書
- 重要事項説明書
- 契約書に添付された特約
- 決済期限を延長する合意書の有無
- 手付金を受け取っているか
- 許認可が下りなかった場合の取り扱い
特に重要なのが、「許可が下りることを条件とした契約なのか」「いつまで待つ契約なのか」という点です。
仲介会社へ書面で状況を確認しましょう
仲介会社から連絡がない場合は、電話だけで済ませず、メールや書面で次の内容を確認することをおすすめします。
- 現在、どの許可を申請しているのか
- 申請はいつ行われたのか
- 許可が下りる見込みはあるのか
- 買主に購入意思と資金準備があるのか
- 具体的な決済予定日はいつなのか
- 契約を継続するのか、解除するのか
「許可待ちです」と言われるだけでは、売主様はいつまでも土地を動かせません。回答期限を設け、具体的な説明を求めることが大切です。
一般論として、相手方が契約上の義務を履行しない場合には、相当な期間を定めて履行を求め、その期間内に履行されなければ解除できる場合があります。ただし、実際に解除できるかどうかは契約内容や遅延の原因によって異なります。民法第541条（e-Gov法令検索）
新しい買主の募集は、契約関係を整理してから
別の不動産会社へ募集を依頼する場合も、先に現在の売買契約を正式に整理する必要があります。
考えられる流れは次のとおりです。
契約書を確認する
→ 仲介会社・買主へ状況確認
→ 決済期限を改めて設定する
→ 決済するか、合意解除などで契約を終了する
→ 契約終了を確認してから新たに売却活動を始める
必要に応じて、不動産会社だけで判断せず、弁護士などの専門家へ契約書を確認してもらうことも検討します。
「契約したまま連絡がない」というご相談もお任せください
なるとふどうさん株式会社では、土地を新しく売り出すだけでなく、
- 他社で契約したものの、決済が進まない
- 仲介会社から状況報告がない
- 太陽光業者との契約を続けるべきか迷っている
- 契約を整理して、別の買主を探したい
- 契約書のどこを確認すればよいか分からない
といったご相談にも対応しています。
まずは契約内容と現在の状況を整理することから始めましょう。無理に別の募集を始めるのではなく、トラブルを防ぎながら、売主様にとって最善の方法を一緒に考えます。
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